FAQ - architekt i projekty budowlane

Prawa autorskie.

Teksty na witrynie są autorstwa Karoliny Radoń, za wyjątkiem sytuacji, gdy podany jest autor lub źródło. Wizualizacje i grafiki, jeżeli nie posiadają odnośnika, należą do podmiotu Karolina Radoń 8 Vastu. Zgodnie z ustawą o ochronie praw autorskich, jeśli spodobała Ci się grafika lub artykuł, i chcesz umieścić go na swojej stronie/blogu/forum/platformie SM to podaj autora (Karolina Radoń) i podlinkowane źródło.

UWAGA: Link nie może mieć atrybutów nofollow ani przekierowań. Jeżeli chcesz korzystać z moich tekstów wstaw link pozycjonujący.

Pamiętaj, jeżeli kopiujesz czyjąś pracę oznacza to, że nie stoisz na swoim miejscu w życiu. Po pierwsze utrzymanie tego stanu kosztuje Cię Twoją energię witalną, po drugie nie stojąc na swoim miejscu człowiek jest przestawiany z kąta w kąt (właśnie po to, by sobie uświadomił, że nie stoi na swoim własnym miejscu).

W jaki sposób przebiega współpraca nad indywidualnym projektem domu jednorodzinnego?

Współpraca nad projektem jest bardzo indywidualna (stąd wzięła się nazwa – projekt indywidualny). W pierwszej kolejności należy sprawdzić czy podoba nam się energia osoby, która ma Nasz dom projektować. Cokolwiek dla kogoś tworzymy, jest naznaczone cząstką naszej energii. Zostawiamy ślad. Dlatego warto porozmawiać z kilkoma architektami by „poczuć”, czy to jest właśnie ta osoba.

Kiedyś umówiłam się ze sobą, że będę przyjmować do współpracy jedynie takich klientów, na których będę mogła otworzyć się sercem. Takich, którzy otworzą się na mnie; i zaczerpną ze wszystkiego co mam do zaoferowania i w czym mogę im służyć. I takie to jest, nie decydują się Ci, którzy szukają tu czegoś innego.

Budowa domu to proces, który rozpoczyna się od wyboru intencji, poprzez wybór działki, wybór architekta, określenie własnego budżetu, określenie własnych potrzeb, przez wybór odpowiedniej firmy budowlanej i kierownika budowy.

Współpraca z architektem przebiega w sposób indywidualny, ponieważ każdy klient potrzebuje wsparcia na różnych etapach swojej inwestycji. Dla niektórych jest to pierwsza budowa, dla innych kolejna z rzędu. Współpraca przebiega zatem według rytmu i potrzeb Zamawiającego. Ja nigdy tego nie narzucam.

Do budowy domu, oprócz projektu, potrzebujemy szeregu pozwoleń, uzgodnień i opracowań. I tym możemy zająć się osobiście. Na stronie do pobrania jest bezpłatny pdf, gdzie można przeczytać o tym jakie formalności potrzeba i co z nimi zrobić. Do najważniejszych elementów, które potrzebujemy należą: Mapa do celów projektowych, którą wykonuje geodeta, opinia geotechniczna, która sporządza geolog oraz Wypis i Wyrys z Miejscowego Planu, który można uzyskać w urzędzie gminy. Jeżeli Planu miejscowego nie ma, to należy ubiegać się o wydanie WZ (Warunków Zabudowy, WZiZT). W imieniu Zamawiającego mogę zająć się uzyskaniem wszystkich potrzebnych pozwoleń.

Do istotnych dokumentów, które mają wpływ na pozwolenie na budowę są również:

– wyłączenie z produkcji rolniczej,

– wyłączenie z produkcji leśnej,

– uzgodnienie zjazdu,

– uzgodnienie melioracyjne,

Nie wszystko z w/w dokumentów potrzebne jest dla każdej działki. Trzeba to sprawdzić np. nie wszystkie działki znajdują się na terenach zmeliorowanych etc.

Zatem, pierwszym punktem współpracy jest określenie zakresu pracy architekta, co wchodzi w skład jego obowiązków oprócz sporządzenia samego projektu. Ważne, abyśmy my sami mieli klarowność, czego potrzebujemy.

Jeżeli posiadamy już wszystkie formalne dokumenty, bądź jeśli te dokumenty są realizowane przez właściwe urzędy i jednostki, wtedy przystępuje się do ustalenia programu funkcjonalnego domu. Chodzi o to, by ustalić rodzaj i liczbę pomieszczeń oraz ich wielkość. Tu znowu, jest to bardzo indywidualne. Każda rodzina, każdy klient ma inne potrzeby mieszkaniowe. Na przestrzeni lat, to też się bardzo zmieniło.

Polecam zapoznanie się z moją ankietą, dotyczącą budowy domu – pomaga ona „zebrać myśli” – jak to mówią moi klienci. Przejść kolejno przez potencjalne pomieszczenia, ale też ich charakterystyczne elementy. Pomaga zastanowić się nad samą konstrukcją domu czy sposobem jego ogrzewania.

Więcej na temat projektowanej przestrzeni tutaj.

Zebrane informacje dają podstawę architektowi, by zacząć szykować koncepcję budynku wg wytycznych, a Zamawiającemu, by kontrolować zgodność Koncepcji z pierwotnym wyborem. Koncepcja architektoniczna przedstawiana jest w formie rzutów układu pomieszczeń wszystkich kondygnacji oraz bryłę budynku (3D budynku). Projekt Koncepcyjny podlega korektom ze strony Zamawiającego, ilość korekt ustalana jest indywidualnie i widnieje jako jeden z zapisów umowy.

Kolejnym etapem jest projekt budowlany, który po zmianie przepisów, nowelizacja z dnia 19 września 2020 – Prawo budowlane oraz niektóre inne ustawy (Dz. U. 2020 poz. 471); składa się z trzech części.

Co zawiera projekt budowlany?

Wymagania formalne dotyczące projektu, reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (DzU nr 120, poz. 1133 z późn. zm.). Zawartość projektu budowlanego, który składa się w urzędzie, aby dostać pozwolenie na budowę, powinien zawierać m.in:

1. Projekt Zagospodarowania Terenu, który określa: usytuowanie i rozmiary budynku, jego odległości od granic działki oraz istotnych obiektów na działce, linie rozgraniczające ulicy lub linie zabudowy (określone w Planie Miejscowym), dojścia i dojazdy, miejsca parkingowe, wejścia i wjazdy do budynku, projektowane miejsce na lokalizację odpadów (śmietnik), projektowane uzbrojenie obiektu: przyłącze wodne lub studnię, przyłącze kanalizacji (lub szambo, mała oczyszczalnia), przyłącze energii elektrycznej, przyłącze gazu i inne, na przykład telekomunikacyjne, projektowaną zieleń niską i wysoką, rzędne posadowienia budynku oraz spadki terenu, bilans powierzchni działki wraz z wykazaniem powierzchni zabudowanej i planowanych utwardzeń oraz powierzchni biologicznie czynnej (określone w Planie Miejscowym). Informację o sposobie odprowadzenia ścieków i wód opadowych oraz informacje o oddziaływaniu obiektu.

PZT powinien zostać sporządzony, na potwierdzonej za zgodność z oryginałem, mapie DCP.

2. Projekt Architektoniczno-Budowlany, który powinien zawierać:

układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w formie rzutów w skali;
zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych;
charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych;
opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,
projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko;
charakterystykę ekologiczną;
BIOZ
informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej;
opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych – w przypadku obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4;
informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4a – w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych;
postanowienie udzielające zgody na odstępstwo, o którym mowa w art. 9, jeżeli zostało wydane;

3. Projekt Techniczny, powinien zawierać:

projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych;
charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków;
projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe;
w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych;
inne opracowania projektowe.

Punkty 1 i 2 są weryfikowane przez Wydział Architektury, Starostwa do którego trafia projekt. W przypadku stwierdzenia przez urząd braków w/w dokumentacji wysyłane jest Postanowienie urzędowe z listą elementów, które urząd nakazuje uzupełnić. Za usunięcie braków w dokumentacji odpowiada architekt.

Jak uzyskać Decyzję o warunkach zabudowy (Decyzja WZiZT)?

Wszystkie formalności najlepiej jest załatwiać już kilka miesięcy wcześniej, przed planowanymi pracami budowlanymi. Wniosek może złożyć każdy, nawet osoba nie będąca posiadaczem działki. Uzyskanie Decyzji o Warunkach zabudowy trwa od jednego do dwóch miesięcy (w zależności od gminy i skomplikowania proponowanej zabudowy). Pierwszorzędnie należy sprawdzić czy w urzędzie gminy istnieje Plan Miejscowy (Plan Zagospodarowania Przestrzennego) dla działki, na której chcemy budować. Jeśli go nie ma, to trzeba wtedy wystąpić o Decyzję o Warunkach Zabudowy.

Decyzja może być wydana jeżeli spełnione są warunki:
– na sąsiednim gruncie przynajmniej jedna działka, która dostępna jest z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana (w taki sposób, który umożliwia określenie wielkości, intensywności i charakteru nowej zabudowy),
– przedmiotowa działka ma dostęp do drogi publicznej,
– działka stanowi grunt wyłączony z produkcji rolniczej (nie dotyczy zabudowy siedliskowej, w przypadku, gdy działka stanowi powierzchnię równą min. 1,5 wielkości średniego gospodarstwa w danej gminie).
– jej uzbrojenie (nawet projektowane) jest wystarczające do tego rodzaju inwestycji.

Wniosek jest dostępny w każdym urzędzie gminy w wersji papierowej, jak i w wersji elektronicznej i powinien zawierać:

1. dane zabudowy obiektu (rodzaj budynku, powierzchnia zabudowy, powierzchnia użytkowa, kubatura, wysokość zabudowy, kąt nachylenia dachu, ilość kondygnacji (nadziemnych i podziemnych), ilość miejsc parkingowych – garaży, dane dotyczące obecnej zabudowy działki i jej parametry, wskazanie lokalizacji infrastruktury technicznej, wygląd i charakter budynku ect.),
2. charakterystyczne właściwości działki- wjazd na działkę, dojścia i dojazdy do projektowanego budynku, odległości od istniejących obiektów znajdujących się na działce, powierzchnia zagospodarowania działki wliczając w nią powierzchnię zabudowy, komunikację oraz elementy infrastruktury technicznej,
3. wielkości zapotrzebowania na media- wodę, energię, gaz i sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, sposobu unieszkodliwiania odpadów stałych i ciekłych (potrzebne są pisemne warunki i zapewnienia o dostawie podstawowych mediów od gestorów sieci)
4. charakterystyczne parametry techniczne inwestycji,

Przy bardziej skomplikowanym budynku bądź zabudowie:

5. Decyzja Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej (dla obiektów o większej kubaturze, bądź obiektów komercyjnych lub zlokalizowanych w charakterystycznych miejscach eksponowanych i istotnych),
6. wstępna Decyzja Konserwatora Zabytków (dla obszarów objętych tą ochroną),
7. ocena operatu wpływu na środowisko (dla obiektów mogących powodować szkodliwość dla środowiska np. przemysłowych- powodujących emisję gazów, płynów, spalin albo hałasu w stopniu przekraczającym dopuszczalne normy)

Urząd wydając Decyzję określa, biorąc pod uwagę nasz wniosek, co można na danej działce zrealizować. Do wniosku o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy powinni Państwo dołączyć:
1. Oryginalną mapę zasadniczą z zaznaczoną granicą terenu objętego wnioskiem.
2. Rysunki ukazujące sposób zagospodarowania terenu, poglądowe elewacje bądź rzuty (im więcej materiałów tym lepiej urząd może odnieść się do naszego wniosku).

Decyzję otrzymuje osoba ubiegająca się o warunki i sąsiedzi przedmiotowej działki. Każda ze stron w ciągu 14 dni może się od niej odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, nie podając uzasadnienia. Na decyzję kolegium można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, dodatkowo wyrok tego sądu można zaskarżyć do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jeżeli żadna ze stron nie złoży odwołania w terminie 14 dni- decyzja staje się prawomocna.

.

Jak wybrać dla siebie gotowy projekt domu mieszkalnego?

Artykuł pomocny w temacie znajduje się tutaj. ALE… osobiście nie polecam domów gotowych (tzw. projektów typowych) z nieznajomego źródła, czyli ze stron zrzeszających 500-1000 projektów gotowych. Nawet od strony firm wiodących na polskim rynku w tym temacie.

Nie wiemy tak naprawdę, kto ten dom zaprojektował. Firmy zajmujące się sprzedażą takich projektów pośredniczą w sprzedaży, często nie posiadając własnego biura projektowego, jedynie wsparcie techniczne.

Część z tych projektów zawiera błędy, a zgodnie z obowiązującymi przepisami, Projektantem jest osoba, która adaptuje takie opracowanie do warunków działki i do postaci Projektu Budowlanego, stając się formalnie odpowiedzialną osobą za dokumentację projektową. Także firma pośrednicząca nie ponosi żadnej odpowiedzialności za sprzedany projekt.

Na czym polega adaptacja gotowego projektu typowego?

Zakupiony gotowy projekt należy dostosować do wymogów prawa budowlanego, związanych z lokalizacją tego projektu na wybranej działce oraz obowiązującego Planu Miejscowego (jeśli go nie ma to Decyzji o Warunkach Zabudowy). Oprócz prawa budowlanego rozpatruje się indywidualne preferencje dotyczące lokalizacji dojść, dojazdów, chodników, miejsca na składowanie nieczystości stałych (śmietnik), miejsca na lokalizację szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków. Dokumenty niezbędne do wykonania adaptacji projektu domu:

1. Gotowy projekt typowy (w czterech egzemplarzach).
2. Mapa do celów projektowych.
3. Badania geotechniczne.
4. Wypis i Wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzja o Warunkach Zabudowy.
5. Uzgodnienie melioracyjne, uzgodnienie zjazdu, wyłączenie z produkcji rolniczej bądź leśnej etc.
6. Wypełniony wniosek o pozwolenie na budowę lub wniosek o zgłoszenie.
7. Wypełnione oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
8. Warunki przyłączenia mediów wydawane przez gestorów sieci, dobrze jest mieć, chociaż na etapie pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia nie są w urzędach wymagane.

Czy można otrzymać projekt w wersji elektronicznej?

Wersja elektroniczna projektów nie jest przekazywana ze względu na ochronę praw autorskich. Przekazujemy dokumentacje projektową w formacie jpg/pdf.

Co oznacza stan surowy zamknięty, stan deweloperski, wykończenie „pod klucz”?

1. Stan surowy zamknięty oznacza:
– wykonanie kompleksowej konstrukcji nośnej budynku- prace ziemne, fundamenty, ściany nośne, zewnętrzne i wewnętrzne, strop, konstrukcja dachu (więźba dachowa);
– wykonanie ścianek działowych, tarasów, schodów zewnętrznych;
– ocieplenie więźby dachowej;
– pokrycie więźby dachówkami;
– wstawienie stolarki okiennej i drzwiowej zewnętrznej;
– wybudowanie kominów, szybów instalacyjnych;
2. Stan deweloperski oznacza (oprócz elementów wymienionych w stanie surowym zamkniętym):
– wykonanie obróbek blacharskich;
– zamontowanie rynien, rury spustowych;
– ocieplenie elewacji, wykonanie cokołów i parapetów;
– nałożenie tynków zewnętrznych i wewnętrznych;
– wykonanie instalacji wewnętrznych: wod-kan., gaz, elektrycznych, grzewczych;
– zamontowanie stolarki drzwiowej wewnętrznej;
– wykonanie schodów wewnętrznych, balustrad, barierek;
– wykończenie podłogi (panele, wykładzina dywanowa), sufity i ściany malowane (biała emulsja- malowanie jednokrotne), płytki ścienne i podłogowe (wiatrołap, wc, łazienka, kuchnia, pas powyżej blatu roboczego w kuchni);
– instalacja białego montażu;
– zamontowanie gniazdek i włączników w ścianach;
(nie ma jednolitej definicji stanu deweloperskiego, niektórzy deweloperzy oferują nieco obniżony stan wykończenia np. bez białego montażu, ściany jedynie z gładzią, na podłodze wylewka betonowa- co daje możliwość kupna mieszkania taniej).
3. Wykończenie „pod klucz” to nic innego jak mieszkanie/dom gotowy do zamieszkania.

.

W jaki sposób sprawdzić, jaka powinna być wielkość domu- by zmieścił się na wybranej działce?

Można samemu łatwo obliczyć dodając do szerokości i długości całego budynku 3 metry w przypadku, gdy na ścianie nie będzie okien i drzwi oraz 4 metry w przypadku, gdy będą ściany z oknami i drzwiami (zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690 z późn. zm.). Dobrze jest przewidzieć miejsce na wjazd do garażu lub miejsce postojowe dla samochodu osobowego przed domem. Każdorazowo należy zwrócić uwagę na zapisy w warunkach zabudowy na Państwa działce, gdzie linie zabudowy (obowiązująca lub nieprzekraczalna), mogą stanowić inaczej niż w obowiązujących przepisach budowlanych. Warto przeczytać Wypis z Planu Miejscowego.

Jak długo czeka się na projekt?

Projekt budowlany- część architektoniczna, konstrukcyjna oraz schematy instalacji sporządzany jest zazwyczaj w okresie dwóch-trzech tygodni od momentu zaakceptowania Projektu Koncepcyjnego. Jeżeli mamy wszystkie dodatkowe dokumenty i pozwolenia- projekt składany jest od razu do urzędu, gdzie czeka go właściwa procedura. Długość trwania sporządzenia Projektu Koncepcyjnego uzależniony jest od ilości zmian i korekt, o które Państwo proszą podczas fazy projektowej. Przy dużej ilości zmian, harmonogram czasowy zostaje wydłużony o potrzebny czas na dokonanie tych korekt. Czas trwania sporządzenia projektu koncepcyjnego ok. 2 tygodnie.

Czy dysponują państwo kosztorysami do projektów?

Wykonujemy kosztorysy na zamówienie do projektów posiadających pełnobranżową dokumentację- czyli taką zawierającą oprócz części architektonicznej również projekty instalacji. Cena kosztorysu wstępnego (tzw. przedmiaru) to 200 zł, a kosztorysu inwestorskiego 510 zł. Usługa nie podlega zwrotowi.

***

Polityka prywatności i pliki cookies

Wszystkie strony internetowe zawierają pliki cookies. Pliki cookies nie gromadzą żadnych danych osobowych. Są to informacje tekstowe zapisywane w urządzeniu, za pomocą którego korzystasz ze strony- czyli komputer, telefon, tablet oraz smartfon. Pliki mają na celu ułatwić poprawne działanie witryny na Twoim urządzeniu. Zbierają informacje na temat wyświetlania reklam dopasowanych do Twoich zainteresowań i gromadzą dane statystyczne (kod śledzenia Google Analytics). Więcej informacji znajduje się tutaj. Jeśli nie zgadzasz się na użycie plików cookies, zmień ustawienia swojej przeglądarki. W ustawieniach przeglądarki możesz usunąć również wcześniej zapisane pliki cookies.

Dane osobowe

Na podstawie art. 13 ust. 1-2 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z 27.04.2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu tych danych oraz uchylenia dyrektyw 95/46/WE (Dz.U. UE L 2016. Nr 119)- w dalszej części RODO, informujemy, że:

Swoje dane osobowe możesz pozostawić za pomocą formularza zapisu na newsletter dostępnego na stronie. Podanie danych jest dobrowolne, ale niezbędne do zapisania się do newslettera i otrzymania bezpłatnych materiałów. Z szacunku do własnego czasu, szanujemy również czas i prywatność innych, dlatego w każdym newsletterze znajduje się link aktywny umożliwiający natychmiastową rezygnację z newslettera. Pozostawione na stronie dane osobowe są wykorzystywane tylko na potrzeby newslettera- nie udostępniamy ich osobom trzecim. Przetwarzanie danych osobowych powierzamy firmie Web Agile S.a.s. di Fietta Roberto, info@webagile.net, twórcy pluginu newslettera, z którego korzystamy. S.a.s. di Fietta Roberto jest właścicielem systemu mailingowego służącego do przesyłania newslettera.

Logi serwera

Strona krdesign.com.pl zbiera zapytania HTTP kierowane do serwera, które przechowuje automatycznie w logach serwera. W ten sposób gromadząc dane statystyczne. Statystyki te nie zawierają informacji umożliwiających identyfikację osób odwiedzających stronę. Statystyk i informacji nie udostępniamy podmiotom trzecim. Dostęp do nich ma jedynie administrator serwera, na którym została wykupiona domena krdesign.com.pl.

Na stronie krdesign.com.pl zamieszczamy linki do innych stron internetowych. Nie są one w żaden sposób powiązane ze stroną krdesign.com.pl, nie odpowiadamy za zawartość tych stron ani za ich politykę prywatności.

Zastrzegamy sobie możliwość zmiany niniejszej polityki prywatności i plików cookies.

Karolina Radoń
W razie pytań, wyślij wiadomość na adres: krdesign.info@gmail.com