FAQ - architekt i projekty budowlane Karolina Radoń Architekt

W jaki sposób przebiega współpraca nad indywidualnym projektem domu jednorodzinnego?

Do budowy domu, oprócz projektu, potrzebujemy szeregu pozwoleń, uzgodnień i opracowań. Do najważniejszych należą Mapa do celów projektowych, którą wykonuje geodeta, opinia geotechniczna, która sporządza geolog oraz Wypis i Wyrys z Miejscowego Planu, który można uzyskać w urzędzie gminy. Plan Miejscowy to nic innego jak akt prawa miejscowego przyjmowany w formie uchwały rady gminy, określający przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu oraz lokalizację inwestycji celu publicznego. Jeżeli dla danej działki nie ma Planu Miejscowego, a tak często się zdarza również w dużych miastach, należy ubiegać się o Warunki Zabudowy (WZiZT). Decyzja WZ reguluje wartości istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki dla potencjalnego budynku- czyli najprościej mówiąc- określa jaki konkretnie budynek możemy wybudować na naszej działce.

Do istotnych dokumentów, które potrzebne są do uzyskania pozwolenia na budowę jest również:

– wyłączenie z produkcji rolniczej,

– wyłączenie z produkcji leśnej,

– uzgodnienie zjazdu,

– uzgodnienie melioracyjne,

Zatem, pierwszym punktem jest określenie zakresu pracy architekta, co konkretnie wchodzi w skład jego obowiązków oprócz sporządzenia projektu.

Jeżeli posiadamy już wszystkie potrzebne dokumenty, bądź jeśli te dokumenty są realizowane przez właściwe urzędy i jednostki, wtedy przystępujemy do ustalenia programu funkcjonalnego naszego domu. Chodzi o to, by ustalić rodzaj i liczbę pomieszczeń oraz ich wielkość. Dla niektórych osób, ze względu na ich tryb życia ważna jest duża kuchnia z tzw. „wyspą”, dla innych kuchnia zamknięta z dostępem do spiżarni, dla jeszcze innych, kuchnia z barkiem i szklarnią. Także „przechodzimy” podczas rozmowy poprzez wszystkie pomieszczenia by ustalić jakie rozwiązanie, w danym konkretnym przypadku, będzie najbardziej odpowiednie. Zupełnie inaczej projektuje się dom dla 2+1, inaczej dla dużej rodziny. Zaletą projektu indywidualnego jest dopasowanie jego wszystkich pomieszczeń do odpowiednich wymagań, uwzględniany jest nie tylko sposób życia rodziny, ale także hobby czy sposób spędzania wolnego czasu przez wszystkich członków rodziny. Często zdarza się, że pomimo tego, iż gotowych projektów jest na rynku dosyć sporo- nie da się znaleźć domu idealnie dopasowanego do nas samych. Przestrzeń, w której funkcjonujemy ma na nas ogromy wpływ i dobrze jest, gdy jest dopasowana. Więcej na temat wpływu projektowanej przestrzeni tutaj.

Kolejnym elementem jest ustalenie preferowanej konstrukcji domu- czy ma to być dom drewniany o konstrukcji szkieletowej, czy murowany o konstrukcji żelbetowej bądź stalowej. Ustalamy sposób ogrzewania domu, rodzaje kotłów i grzejników, rodzaj pokrycia dachowego i elementów elewacji.

Dużo czasu poświęca się na temat ustalenia zewnętrznej estetyki domu oraz jego stylu, w tym rodzaju i kolorystyki okien, okładzin zewnętrznych elewacyjnych i usytuowania budynku względem stron świata.

Zebrane informacje dają podstawę do tego, by zacząć szykować koncepcję- czyli potencjalny układ wszystkich pomieszczeń parteru i piętra oraz bryłę budynku naniesioną na zdjęcia działki (3d budynku usytuowane na aktualnych zdjęciach/widokach). Taki projekt koncepcyjny podlega korektom ze strony Inwestora i uważa się za skończony w przypadku braku uwag do Koncepcji.

Co zawiera projekt budowlany?

Urzędy mają wymagania formalne dotyczące projektu, które reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (DzU nr 120, poz. 1133 z późn. zm.). Zawartość projektu budowlanego, który składa się w urzędzie, aby dostać pozwolenie na budowę, powinien zawierać m.in:

1. Projekt Zagospodarowania Terenu, który określa: usytuowanie i rozmiary budynku, jego odległości od granic działki oraz istotnych obiektów na działce, linie rozgraniczające ulicy lub linie zabudowy (określone w Planie Miejscowym), dojścia i dojazdy, miejsca parkingowe, wejścia i wjazdy do budynku, projektowane miejsce na lokalizację odpadów (śmietnik), projektowane uzbrojenie obiektu: przyłącze wodne lub studnię, przyłącze kanalizacji (lub szambo, mała oczyszczalnia), przyłącze energii elektrycznej, przyłącze gazu i inne, na przykład telekomunikacyjne, projektowaną zieleń niską i wysoką, rzędne posadowienia budynku oraz spadki terenu, bilans powierzchni działki wraz z wykazaniem powierzchni zabudowanej i planowanych utwardzeń oraz powierzchni biologicznie czynnej (określone w Planie Miejscowym).
2. Rzuty wszystkich kondygnacji budynku w tym fundamentów, piwnic oraz dachu, i jeśli dach jest spadzisty – dodatkowo więźby dachowej.
3. Wszystkie elewacje budynku.
4. Dwa przekroje wyznaczone w charakterystycznych miejscach.
5. Opracowanie konstruktora- rysunki konstrukcji oraz obliczenia statyczne.
6. Schematy bądź projekty branżowe- elektryczny, sanitarny, gazowy etc.
7. Część opisową, w której powinny znaleźć się informacje na temat posadowienia budynku, kategorii obiektu, przyjętych rozwiązań materiałowych, konstrukcji, wszystkich danych liczbowych: powierzchni zabudowy, powierzchni całkowitej, powierzchni netto budynku, osobno części podziemnej i naziemnej obiektu, kubatury (w przypadku rozbudowy zaznaczamy stan powierzchni przed i po realizacji projektu)
8. Projektowaną charakterystykę energetyczną budynku z obliczonym rocznym zapotrzebowaniem na ogrzanie 1 mkw. powierzchni obiektu. Analizę wysokoefektywnych źródeł zasilania obiektu (np. pompa ciepła).
9. Informacja dotycząca warunków bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na budowie (informacja do planu BIOZ).
10. Wszystkie dane liczbowe: powierzchnia netto budynku, z wyodrębnieniem części nadziemnej i podziemnej (jeśli budynek jest podpiwniczony), kubatura (w przypadku rozbudowy lub adaptacji dane liczbowe powinny być podane w zestawieniu pozwalającym porównać stan przed realizacją projektu i po).
11. Właściwe dokumenty projektantów wszystkich branż (uprawnienia budowlane, przynależność do odpowiedniej izby zawodowej oraz oświadczenie o zgodności projektu z obowiązującymi przepisami prawa).

Jak uzyskać Decyzję o warunkach zabudowy (Decyzja WZiZT)?

Jeżeli planujecie Państwo rozpoczęcie budowy domu, lepiej załatwiać wszystkie formalności już kilka miesięcy wcześniej, wniosek może złożyć każdy nawet osoba nie będąca posiadaczem działki. Uzyskanie Decyzji o Warunkach zabudowy trwa od jednego do dwóch miesięcy (w zależności od gminy i skomplikowania proponowanej zabudowy). Pierwszorzędnie należy sprawdzić czy w urzędzie gminy istnieje Plan Miejscowy (Plan Zagospodarowania Przestrzennego) dla działki, na której chcemy budować. Jeśli go nie ma, to trzeba wtedy wystąpić o Decyzję o Warunkach Zabudowy.
Decyzja może być wydana jeżeli spełnione są warunki:
– na sąsiednim gruncie przynajmniej jedna działka, która dostępna jest z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana (w taki sposób, który umożliwia określenie wielkości, intensywności i charakteru nowej zabudowy),
– przedmiotowa działka ma dostęp do drogi publicznej,
– działka stanowi grunt wyłączony z produkcji rolniczej (nie dotyczy zabudowy siedliskowej, w przypadku, gdy działka stanowi powierzchnię równą min. 1,5 wielkości średniego gospodarstwa w danej gminie).
– jej uzbrojenie (nawet projektowane) jest wystarczające do tego rodzaju inwestycji.

Wniosek jest dostępny w każdym urzędzie gminy w wersji papierowej, jak i w wersji elektronicznej i powinien zawierać:

1. dane zabudowy obiektu (rodzaj budynku, powierzchnia zabudowy, powierzchnia użytkowa, kubatura, wysokość zabudowy, kąt nachylenia dachu, ilość kondygnacji (nadziemnych i podziemnych), ilość miejsc parkingowych – garaży, dane dotyczące obecnej zabudowy działki i jej parametry, wskazanie lokalizacji infrastruktury technicznej, wygląd i charakter budynku ect.),
2. charakterystyczne właściwości działki- wjazd na działkę, dojścia i dojazdy do projektowanego budynku, odległości od istniejących obiektów znajdujących się na działce, powierzchnia zagospodarowania działki wliczając w nią powierzchnię zabudowy, komunikację oraz elementy infrastruktury technicznej,
3. wielkości zapotrzebowania na media- wodę, energię, gaz i sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, sposobu unieszkodliwiania odpadów stałych i ciekłych (potrzebne są pisemne warunki i zapewnienia o dostawie podstawowych mediów od gestorów sieci)
4. charakterystyczne parametry techniczne inwestycji,

Przy bardziej skomplikowanym budynku bądź zabudowie:

5. Decyzja Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej (dla obiektów o większej kubaturze, bądź obiektów komercyjnych lub zlokalizowanych w charakterystycznych miejscach eksponowanych i istotnych),
6. wstępna Decyzja Konserwatora Zabytków (dla obszarów objętych tą ochroną),
7. ocena operatu wpływu na środowisko (dla obiektów mogących powodować szkodliwość dla środowiska np. przemysłowych- powodujących emisję gazów, płynów, spalin albo hałasu w stopniu przekraczającym dopuszczalne normy)

Urząd wydając Decyzję określa, biorąc pod uwagę nasz wniosek, co można na danej działce zrealizować. Do wniosku o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy powinni Państwo dołączyć:
1. Oryginalną mapę zasadniczą z zaznaczoną granicą terenu objętego wnioskiem.
2. Rysunki ukazujące sposób zagospodarowania terenu, poglądowe elewacje bądź rzuty (im więcej materiałów tym lepiej urząd może odnieść się do naszego wniosku).

Decyzję otrzymuje osoba ubiegająca się o warunki i sąsiedzi przedmiotowej działki. Każda ze stron w ciągu 14 dni może się od niej odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, nie podając uzasadnienia. Na decyzję kolegium można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, dodatkowo wyrok tego sądu można zaskarżyć do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jeżeli żadna ze stron nie złoży odwołania w terminie 14 dni- decyzja staje się prawomocna.

Jak wybrać dla siebie gotowy projekt domu mieszkalnego?

Obszernie na ten temat tutaj.

Na czym polega adaptacja gotowego projektu typowego?

Zakupiony gotowy projekt należy dostosować do wymogów prawa budowlanego, związanych z lokalizacją tego projektu na Państwa działce oraz obowiązującego Planu Miejscowego (jeśli go nie ma to Decyzji o Warunkach Zabudowy). Oprócz prawa budowlanego rozpatruje się indywidualne preferencje dotyczące lokalizacji dojść, dojazdów, chodników, miejsca na składowanie nieczystości stałych (śmietnik), miejsca na lokalizację szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków. Dokumenty niezbędne do wykonania adaptacji projektu domu:
1. Gotowy projekt typowy (w czterech egzemplarzach).
2. Mapa do celów projektowych.
3. Badania geotechniczne.
4. Wypis i Wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzja o Warunkach Zabudowy.
5. Uzgodnienie melioracyjne, uzgodnienie zjazdu, wyłączenie z produkcji rolniczej bądź leśnej etc.
6. Wypełniony wniosek o pozwolenie na budowę lub wniosek o zgłoszenie.
7. Wypełnione oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
8. Warunki przyłączenia mediów wydawane przez gestorów sieci, dobrze jest mieć, chociaż na etapie pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia nie są już urzędach wymagane.

Czy można otrzymać projekt w wersji elektronicznej?

Wersja elektroniczna projektów nie jest przekazywana ze względu na ochronę praw autorskich.

Co oznacza stan surowy zamknięty, stan deweloperski, wykończenie „pod klucz”?

1. Stan surowy zamknięty oznacza:
– wykonanie kompleksowej konstrukcji nośnej budynku- prace ziemne, fundamenty, ściany nośne, zewnętrzne i wewnętrzne, strop, konstrukcja dachu (więźba dachowa);
– wykonanie ścianek działowych, tarasów, schodów zewnętrznych;
– ocieplenie więźby dachowej;
– pokrycie więźby dachówkami;
– wstawienie stolarki okiennej i drzwiowej zewnętrznej;
– wybudowanie kominów, szybów instalacyjnych;
2. Stan deweloperski oznacza (oprócz elementów wymienionych w stanie surowym zamkniętym):
– wykonanie obróbek blacharskich;
– zamontowanie rynien, rury spustowych;
– ocieplenie elewacji, wykonanie cokołów i parapetów;
– nałożenie tynków zewnętrznych i wewnętrznych;
– wykonanie instalacji wewnętrznych: wod-kan., gaz, elektrycznych, grzewczych;
– zamontowanie stolarki drzwiowej wewnętrznej;
– wykonanie schodów wewnętrznych, balustrad, barierek;
– wykończenie podłogi (panele, wykładzina dywanowa), sufity i ściany malowane (biała emulsja- malowanie jednokrotne), płytki ścienne i podłogowe (wiatrołap, wc, łazienka, kuchnia, pas powyżej blatu roboczego w kuchni);
– instalacja białego montażu;
– zamontowanie gniazdek i włączników w ścianach;
(nie ma jednolitej definicji stanu deweloperskiego, niektórzy deweloperzy oferują nieco obniżony stan wykończenia np. bez białego montażu, ściany jedynie z gładzią, na podłodze wylewka betonowa- co daje możliwość kupna mieszkania taniej).
3. Wykończenie „pod klucz” to nic innego jak mieszkanie/dom gotowy do zamieszkania.

W jaki sposób sprawdzić, jaka powinna być wielkość domu- by zmieścił się na wybranej działce?

Można samemu łatwo obliczyć dodając do szerokości i długości całego budynku 3 metry w przypadku, gdy na ścianie nie będzie okien i drzwi oraz 4 metry w przypadku, gdy będą ściany z oknami i drzwiami (zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690 z późn. zm.). Dobrze jest przewidzieć miejsce na wjazd do garażu lub miejsce postojowe dla samochodu osobowego przed domem. Każdorazowo należy zwrócić uwagę na zapisy w warunkach zabudowy na Państwa działce, gdzie linie zabudowy (obowiązująca lub nieprzekraczalna), mogą stanowić inaczej niż w obowiązujących przepisach budowlanych. Warto przeczytać Wypis z Planu Miejscowego.

Jak długo czeka się na projekt?

Projekt budowlany- część architektoniczna, konstrukcyjna oraz schematy instalacji sporządzany jest zazwyczaj w okresie dwóch-trzech tygodni od momentu zaakceptowania Projektu Koncepcyjnego. Jeżeli mamy wszystkie dodatkowe dokumenty i pozwolenia- projekt składany jest od razu do urzędu, gdzie czeka go właściwa procedura. Długość trwania sporządzenia Projektu Koncepcyjnego uzależniony jest od ilości zmian i korekt, o które Państwo proszą podczas fazy projektowej. Przy dużej ilości zmian, harmonogram czasowy zostaje wydłużony o potrzebny czas na dokonanie tych korekt. Czas trwania sporządzenia projektu koncepcyjnego ok. 2 tygodnie.

Czy dysponują państwo kosztorysami do projektów?

Wykonujemy kosztorysy na zamówienie do projektów posiadających pełnobranżową dokumentację- czyli taką zawierającą oprócz części architektonicznej również projekty instalacji. Cena kosztorysu wstępnego (tzw. przedmiaru) to 200 zł, a kosztorysu inwestorskiego 510 zł. Usługa nie podlega zwrotowi.

***

Polityka prywatności i pliki cookies

Wszystkie strony internetowe zawierają pliki cookies. Pliki cookies nie gromadzą żadnych danych osobowych. Są to informacje tekstowe zapisywane w urządzeniu, za pomocą którego korzystasz ze strony- czyli komputer, telefon, tablet oraz smartfon. Pliki mają na celu ułatwić poprawne działanie witryny na Twoim urządzeniu. Zbierają informacje na temat wyświetlania reklam dopasowanych do Twoich zainteresowań i gromadzą dane statystyczne (kod śledzenia Google Analytics). Jeśli nie zgadzasz się na użycie plików cookies, zmień ustawienia swojej przeglądarki. W ustawieniach przeglądarki możesz usunąć również wcześniej zapisane pliki cookies.

Dane osobowe

Na podstawie art. 13 ust. 1-2 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z 27.04.2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu tych danych oraz uchylenia dyrektyw 95/46/WE (Dz.U. UE L 2016. Nr 119)- w dalszej częsci RODO, informujemy, że:

Swoje dane osobowe możesz pozostawić za pomocą formularza zapisu na newsletter dostępnego na stronie. Podanie danych jest dobrowolne, ale niezbędne do zapisania się do newslettera i otrzymania bezpłatnych materiałów. Z szacunku do własnego czasu, szanujemy również czas i prywatność innych, dlatego w każdym newsletterze znajduje się link aktywny umożliwiający natychmiastową rezygnację z newslettera. Pozostawione na stronie dane osobowe są wykorzystywane tylko na potrzeby newslettera- nie udostępniamy ich osobom trzecim. Przetwarzanie danych osobowych powierzamy firmie Web Agile S.a.s. di Fietta Roberto, info@webagile.net, twórcy pluginu newslettera, z którego korzystamy. S.a.s. di Fietta Roberto jest właścicielem systemu mailingowego służącego do przesyłania newslettera.

Logi serwera

Strona krdesign.com.pl zbiera zapytania HTTP kierowane do serwera, które przechowuje automatycznie w logach serwera. W ten sposób gromadząc dane statystyczne. Statystyki te nie zawierają informacji umożliwiających identyfikację osób odwiedzających stronę. Informacji tych nie udostępniamy podmiotom trzecim. Dostęp do nich ma jedynie administrator serwera.

Na stronie krdesign.com.pl zamieszczamy linki do innych stron internetowych. Nie są one w żaden sposób powiązane ze stroną krdesign.com.pl, nie odpowiadamy za zawartość tych stron ani za ich politykę prywatności.

Zastrzegamy sobie możliwość zmiany niniejszej polityki prywatności i plików cookies.

Karolina Radoń
W razie pytań, wyślij wiadomość na adres: krdesign.info@gmail.com